Sponda Oyj Osavuosikatsaus 4.11.2016, klo 8.30
Sponda Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.2016-30.9.2016: Forumin osto tukee hyvää tulosta
YHTEENVETO TAMMI-SYYSKUUSTA 2016 (vertailukausi 1.1.-30.9.2015)
- Konsernin liikevaihto nousi 193,2 (173,3) milj. euroon pääasiassa helmikuussa 2016 toteutuneen kiinteistökaupan myötä.
- Nettotuotot kasvoivat yli 15 % ja olivat 143,8 (124,4) milj. euroa.
- Liikevoitto oli 132,8 (130,3) milj. euroa. Lukuun sisältyy käyvän arvon muutosta -7,0 (12,9) milj. euroa.
- Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,31 (0,29) euroa.
- Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 3 692,7 (3 161,4) milj. euroa.
- Nettovarallisuus/osake (NAV) oli 5,05 (4,71) euroa.
- Taloudellinen vuokrausaste oli 89,3 (86,2) %.
- Tulevaisuuden näkymiä tarkennettiin.
YHTEENVETO HEINÄ-SYYSKUUSTA 2016 (vertailukausi 1.7.-30.9.2015)
- Liikevaihto oli 66,3 (56,7) milj. euroa.
- Nettotuotot olivat 51,5 (42,2) milj. euroa.
- Liikevoitto oli 37,2 (38,3) milj. euroa. Liikevoitto sisältää käyvän arvon muutosta -10,0 (0,5) milj. euroa.
- Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,10 (0,10) euroa.
KONSERNIN TUNNUSLUVUT
| 7-9/2016 | 7-9/2015 | 1-9/2016 | 1-9/2015 | 1-12/2015 | |
| Liikevaihto, M€ | 66,3 | 56,7 | 193,2 | 173,3 | 230,5 |
| Nettotuotot, M€ | 51,5 | 42,2 | 143,8 | 124,4 | 165,7 |
| Liikevoitto, M€ | 37,2 | 38,3 | 132,8 | 130,3 | 178,1 |
| Tulos/osake, € | 0,05 | 0,06 | 0,23 | 0,23 | 0,78 |
| Operatiivinen kassavirta/osake, € | 0,10 | 0,10 | 0,31 | 0,29 | 0,36 |
| Osakekohtainen oma pääoma, € | 5,05 | 4,71 | 5,26 | ||
| Omavaraisuusaste, % | 47,2 | 41,4 | 46,2 |
EPRAN SUOSITUKSEN MUKAISET TUNNUSLUVUT
| 7-9/2016 | 7-9/2015 | 1-9/2016 | 1-9/2015 | 1-12/2015 | |
| EPRA Earnings (operatiivinen tulos), M€ | 31,0 | 27,4 | 84,9 | 78,7 | 232,0 |
| EPRA Earnings (operatiivinen tulos)/osake, € | 0,09 | 0,10 | 0,26 | 0,28 | 0,82 |
| Oikaistu EPRA Earnings (operatiivinen tulos), M€ | 32,2 | 29,1 | 87,1 | 82,5 | 98,6 |
| Oikaistu EPRA Earnings (operatiivinen tulos/osake), € | 0,09 | 0,10 | 0,27 | 0,29 | 0,35 |
| EPRA, NAV (osakekohtainen nettovarallisuus), € | 5,38 | 5,58 | 5,60 | ||
| EPRA, NNNAV (oikaistu osakekohtainen nettovarallisuus), € | 4,97 | 4,57 | 5,15 | ||
| EPRA, Net Initial Yield, (alkutuotto), % | 5,53 | 5,39 | 5,62 | ||
| EPRA, "topped-up" NIY, (oikaistu alkutuotto), % | 5,55 | 5,40 | 5,63 | ||
| EPRA Vacancy rate (vajaakäyttöaste), % | 10,73 | 13,76 | 12,26 | ||
| EPRA Cost Ratio (sisältäen vajaakäytön kustannukset), % | 17,68 | ||||
| EPRA Cost Ratio (pois lukien vajaakäytön kustannukset), % | 12,90 |
TOIMITUSJOHTAJA KARI INKINEN
Spondan vuoden 2016 tammi-syyskuun tulos oli vahva. Konsernin taloudellinen vuokrausaste nousi edelleen sekä vuoden 2015 syyskuun lopusta että kesäkuun 2016 lopun tilanteesta. Nousua oli erityisesti Venäjän ja Suomen toimistokiinteistöissä.
Vertailukelpoisten nettovuokratuottojen kehitys oli kaikissa yksiköissä positiivinen. Erityisesti Kauppakeskus-yksikön 4,7 %:n positiivinen kehitys oli merkittävä, mikä korostaa Spondan organisaation ammattitaitoa ja kauppakeskusten sijainnin merkitystä. Lisäksi katsauskauden jälkeen Forumin kauppakeskus valittiin Suomen parhaaksi kauppakeskukseksi pohjoismaisen kauppakeskusyhdistyksen NCSC:n toimesta.
Vuoden 2016 kolmannella neljänneksellä sijoituskiinteistöjen käyvät arvot laskivat 10 milj. euroa. Lasku tuli pääosin Kauppakeskukset-yksiköstä ja siellä Citycenterin vuokralaismuutoksista. Kiinteistöjen tuottovaatimuksiin ei tehty muutoksia.
Ratinan kauppakeskuksen rakentaminen Tampereella etenee aikataulussa. Kohteen ennakkovuokraus on edennyt, ja vuokrausaste on nyt noin 40 %. Kohde on valmis keväällä 2018.
TOIMINTAYMPÄRISTÖ – SUOMI
Tilastokeskuksen viimeisimpien ennakkotietojen mukaan toisella neljänneksellä Suomen bruttokansantuote pysyi samalla tasolla kuin ensimmäisellä neljänneksellä. Vuoden takaiseen kasvua oli 0,4 %.
Valtiovarainministeriön ennusteen mukaan Suomen BKT kasvaa kuluvana vuonna 1,1 %. Kasvu perustuu pitkälti yksityisen kulutuksen ja investointien suotuisaan kehitykseen. Lähivuosina talouskasvu jatkuu hitaana. Vuoden 2017 BKT:n kasvuksi ennustetaan 0,9 %.
Kiinteistöjen transaktiomarkkina oli edelleen aktiivinen kolmannella vuosineljänneksellä. KTI:n mukaan transaktiovolyymiksi muodostui 1,59 mrd euroa. Kolmen vuosineljänneksen jälkeen volyymi oli 5,32 mrd euroa. Ulkomaisten ostajien osuus oli noin 25 %. KTI:n arvion mukaan vuoden 2016 transaktiovolyymi on ylittämässä selvästi viime vuoden tason, mikä oli 5,51 mrd euroa.
Toimistojen vajaakäyttöaste pääkaupunkiseudulla on Catellan syyskuussa julkaistun markkinakatsauksen mukaan noussut alkuvuodesta ennätystasolle 13,5 %. Painetta vajaakäytön kasvuun luo rakenteilla olevat noin 100 000 uutta toimistoneliötä. Helsingin ydinkeskustan ja Ruoholahden vajaakäyttöasteet laskivat hieman vuoden ensimmäisellä puolikkaalla. Kesäkuun lopussa ydinkeskustan vajaakäyttöaste oli 12,4 % ja Ruoholahden 11,2 %.
Liiketilarakentaminen on vilkasta. Pääkaupunkiseudulla oli kesäkuun lopussa rakenteilla noin 150 000 m² uutta tilaa. Lisäksi Pasilan Triplan ja Kivistön kauppakeskuksen rakentaminen alkanee vielä tämän vuoden puolella.
KIINTEISTÖOMAISUUS 1.1.-30.9.2016
Syyskuun 2016 lopussa Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot arvioitiin sisäisesti sekä Suomessa että Venäjällä. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos tammi-syyskuussa 2016 oli -7,0 (12,9) milj. euroa, ja heinä-syyskuussa -10,0 (0,5) milj. euroa. Spondan Suomessa sijaitsevien kiinteistöjen arvo kehittyi negatiivisesti pääosin kauppakeskus Citycenterin vuokralaismuutosten takia. Kiinteistökannan tuottovaatimuksia ei ole muutettu.
Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta
| M€ | 7-9/16 | 7-9/15 | 1-9/16 | 1-9/15 | 1-12/15 |
| Tuottovaatimusten muutokset (Suomi) | 0,0 | 0,0 | 17,1 | 32,2 | 39,2 |
| Tuottovaatimusten muutokset (Venäjä) | 0,0 | 0,0 | -4,1 | -7,4 | -7,4 |
| Kiinteistökehityksen hankkeista saatu kehitysvoitto | 1,5 | 6,7 | 5,4 | 9,7 | 25,4 |
| Ajanmukaistamisinvestoinnit | -7,4 | -6,8 | -19,9 | -27,5 | -37,8 |
| Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen muutos (Suomi) | -3,6 | 1,9 | 10,0 | 20,4 | 30,2 |
| Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen muutos (Venäjä) | -0,4 | 1,0 | -11,1 | -14,3 | -26,8 |
| Valuuttakurssien muutos | -0,1 | -2,4 | -2,5 | -0,2 | 0,3 |
| Sijoituskiinteistöt yhteensä | -10,0 | 0,5 | -5,0 | 12,9 | 23,2 |
| Kiinteistörahastot | 0,0 | 0,0 | -2,0 | 0,0 | 0,0 |
| Kiinteistörahastojen realisoituneet voitto-osuudet | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Konserni yhteensä | -10,0 | 0,5 | -7,0 | 12,9 | 23,2 |
VUOKRAUSTOIMINTA
Sponda laskee katsauskaudelta kiinteistöjensä nettovuokratuottojen kehityksen yhtiön kaksi vuotta omistamassa vertailukelpoisessa kiinteistösalkussa EPRAn suositusten mukaisesti (nk. like-for-like net rental growth). Tammi-syyskuulta tämä oli toimistokiinteistöissä 0,6 (3,7) %, kauppakeskuksissa 4,7 (1,7) %, logistiikkakiinteistöissä 12,0 (16,2) % ja Venäjän kiinteistöissä 0,1 (-6,9) %. Kaikki Spondan vuokrasopimukset Suomessa on sidottu elinkustannusindeksiin.
Taloudellinen vuokrausaste jakautui kiinteistötyypeittäin sekä maantieteellisesti seuraavasti:
| Kiinteistön tyyppi | 30.9.2016 | 30.6.2016 | 31.3.2016 | 31.12.2015 | 30.9.2015 |
| Toimistokiinteistöt, % | 88,8 | 88,3 | 88,1 | 88,2 | 88,0 |
| Kauppakeskukset* | 93,2 | 94,2 | 93,8 | 91,3 | 90,6 |
| Logistiikkakiinteistöt, % | 72,8 | 73,4 | 68,9 | 68,3 | 67,8 |
| Venäjä % | 85,3 | 81,9 | 82,9 | 84,6 | 82,3 |
| Koko kiinteistökanta, % | 89,3 | 89,1 | 88,7 | 87,7 | 86,2 |
| *) Kauppakeskusten taloudellista vuokrausastetta 30.9.2016 laskee Anttilan konkurssi, jonka vaikutus oli kolmannella vuosineljänneksellä 1,5 %-yksikköä. | |||||
| Maantieteellinen alue | 30.9.2016 | 30.6.2016 | 31.3.2016 | 31.12.2015 | 30.9.2015 |
| Helsingin kantakaupunki, % | 91,9 | 92,6 | 92,4 | 90,1 | 89,3 |
| Pääkaupunkiseutu, % | 86,5 | 86,1 | 85,3 | 85,7 | 83,5 |
| Tampere, Oulu, %* | 91,0 | 89,9 | 89,4 | 90,8 | 91,1 |
| Venäjä, % | 85,3 | 81,9 | 82,9 | 84,6 | 82,3 |
| Koko kiinteistökanta, % | 89,3 | 89,1 | 88,7 | 87,7 | 86,2 |
| *) Vertailuluvut sisältävät myös Turun kiinteistöt | |||||
DIVESTOINNIT JA INVESTOINNIT
Sponda jatkaa kiinteistöportfolion kierrättämistä ja ei-strategisten kiinteistöjen myyntiä. Uudet investoinnit ja kiinteistökehityskohteet keskitetään toimisto- ja kauppakeskuskiinteistöihin tunnistetuille kasvualueille. Katsauskauden aikana on myyty sijoituskiinteistöjä 27,6 milj. eurolla, joista heinä-syyskuussa 19,3 milj. euroa.
Divestoinnit
| M€ | 1.7.-30.9.2016 | 1.7.-30.9.2015 | 1.1.-30.9.2016 | 1.1.-30.9.2015 | 1.1.-31.12.2015 |
| Myydyt sijoituskiinteistöt | |||||
| Myyntihinta | 19,3 | - | 27,6 | 56,4 | 157,6 |
| Myyntivoitto/ -tappio, sis. kulut | 0,9 | - | 0,9 | -1,4 | -4,3 |
| Tasearvo | 18,4 | - | 26,7 | 57,8 | 161,9 |
Lisäksi katsauskaudella on myyty vaihto-omaisuuskiinteistöjä 26,0 milj. eurolla, joista heinä-syyskuussa 0,8 milj. euroa.
Investoinnit
| M€ | 1.7.-30.9.2016 | 1.7.-30.9.2015 | 1.1.-30.9.2016 | 1.1.-30.9.2015 | 1.1.-31.12.2015 |
| Ostetut kiinteistöt | - | - | -589,5 | - | -4,7 |
| Ylläpitoinvestoinnit | -7,4 | -6,8 | -19,9 | -27,5 | -37,8 |
| Kiinteistökehitysinvestoinnit | -16,8 | -14,2 | -41,1 | -39,8 | -65,2 |
| Investoinnit yhteensä | -24,2 | -21,0 | -650,5 | -67,3 | -107,7 |
Kiinteistökehityksen investoinnit kohdistuivat pääasiassa Ratinan kauppakeskuksen rakentamiseen ja Vantaan Tikkurilaan rakennettavaan toimisto- ja liiketilakokonaisuuteen.
LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUDET
Sponda arvioi, että kuluvan tilikauden riskit ja epävarmuustekijät liittyvät Suomen ja Venäjän talouden kehitykseen.
Venäjällä riskit liittyvät Venäjän valuutan heikentymiseen, mikä voi aiheuttaa vuokralaisten maksukyvyttömyyttä ja kiinteistöjen arvojen laskua. Liiketoiminta Venäjällä aiheuttaa Spondalle valuuttakurssiriskejä. Valuuttakurssimuutoksista voi aiheutua kurssitappioita, jotka vaikuttavat negatiivisesti yhtiön tulokseen. Venäjän markkinoiden epävarma tilanne voi hidastaa Spondan Venäjän kiinteistöjen myyntiä vuonna 2016.
Suomen talouden hidas positiivinen kehitys voi aiheuttaa nettotuottojen laskua ja vuokralaisten maksukyvyttömyyttä.
Spondan kiinteistökehityskohteissa keskeisin riski liittyy tilojen vuokrauksen onnistumiseen.
NÄKYMÄT VUODELLE 2016
Sponda antaa tulevaisuuden näkymät vuodelle 2016 nettotuottojen kehityksen ja EPRA Earnings (oikaistu operatiivinen tulos) kehityksen osalta. Sponda tarkentaa tulevaisuuden näkymiään vuodelle 2016.
Nettotuotot
Sponda arvioi nettotuottojen vuonna 2016 olevan 189-194 (aiemmin 182-192) milj. euroa. Muutos perustuu lähinnä kiinteistöjen myyntien ajoitukseen vuodelle 2016.
Oikaistu EPRA Earnings (Oikaistu operatiivinen tulos)
Sponda arvioi yhtiön oikaistun operatiivisen tuloksen (EPRA Earnings) olevan vuonna 2016 111-116 (aiemmin 102-114) milj. euroa. Muutos perustuu lähinnä kiinteistöjen myyntien ajoitukseen vuodelle 2016.
4.11.2016
Sponda Oyj
Hallitus
Lisätietoja:
toimitusjohtaja Kari Inkinen, puh. 020 431 3311 tai 0400 402 653,
yrityssuunnittelu- ja sijoittajasuhdejohtaja Pia Arrhenius, puh. 020 431 3454 tai 040 527 4462
talous- ja rahoitusjohtaja Niklas Nylander, puh. 020 431 3480 tai 040 754 5961.
Jakelu:
NASDAQ OMX Helsinki
Tiedotusvälineet
www.sponda.fi
