Fjärde kvartalet en vändpunkt för Kungsleden strategiskt och finansiellt – VD lämnar över stafettpinnen

Bokslutskommuniké 2012
Under 2012 stärkte vi vår förvaltning ytterligare och mot slutet av året
genomförde vi med gott resultat ett antal affärer, som förbättrar Kungsledens
fastighetsportfölj. Genom försäljningen av vårt innehav i Hemsö under det fjärde
kvartalet har Kungsleden fått en ökad finansiell flexibilitet och en trygghet
att hantera även ett eventuellt ”worst case” för de skatteprocesser vi är
involverade i.

”Efter att skatterisker och effekterna av en hög bunden låneränta under de
senaste åren tvingat oss till en mer defensiv hållning, kunde vi därför gå ur
2012 väl positionerade att genomföra den strategiomläggning styrelse och ledning
arbetat med under året. En omläggning med fokus på långsiktigt värdeskapande
genom förvaltning och förädling av helägda fastigheter. Mot den bakgrunden och
efter snart sju år i spetsen för Kungsleden är det ett lämpligt läge för mig att
lämna över ledningen till någon annan. Jag kommer därför att lämna Kungsleden i
samband med årsstämman den 18 april” säger Kungsledens VD Thomas Erséus i en
kommentar.
UTFALL I KORTHET
Helåret 2012

  · Nettoomsättningen ökade 3 procent till 2 110 Mkr (2 047) och
bruttoresultatet steg 4 procent till 1 328 Mkr (1 277) i och med ett större
fastighetsbestånd.
  · Resultat före skatt uppgick till 1 165 Mkr (693) och till 352 Mkr (638)
efter skatt, motsvarande 2,60 kronor (4,70) per aktie. Resultatminskningen efter
skatt beror på reserveringar för skatterisker medan resultat före skatt ökat
genom försäljningen av aktierna i Hemsö Fastighets AB.
  · Kassaflödet från rörelsen uppgick till 163 Mkr (585).
  · Det utdelningsgrundande resultatet för helåret 2012 blev 1 917 Mkr (703),
motsvarande 14,00 kronor (5,20) per aktie.
  · Fastighetsbeståndet per 31 december 2012 bestod av 278 fastigheter (324) med
ett bokfört värde om 15 777 Mkr (15 693).
  · Styrelsen föreslår en utdelning om 1,00 kronor (2,60) per aktie. Det är en
förändring jämfört med den tidigare uttalade avsikten att inte föreslå
utdelning. Även om osäkerheten kring skatteprocesserna består bedömer styrelsen
att den finansiella motståndskraften ökat väsentligt efter försäljningen av
Hemsö.

Fjärde kvartalet (oktober – december)

  · Nettoomsättningen minskade 10 procent till 494 Mkr (550) och
bruttoresultatet sjönk 8 procent till 309 Mkr (336) i och med ett mindre
fastighetsbestånd. Överskottsgraden steg drygt 1 procent till 69,7 procent
(68,4).
  · Resultat före skatt uppgick till 677 Mkr (348) och till 923 Mkr (303) efter
skatt, motsvarande 6,80 kronor (2,20) per aktie. Resultatökningen var hänförlig
till försäljningen av Hemsö.
  ·  Kassaflödet från rörelsen uppgick till 66 Mkr (136).

VIKTIGA HÄNDELSER
Helåret 2012

  · 59 (18) fastigheter såldes för 1 666 Mkr (1 199) med ett resultat om 16 Mkr
(56). Försäljningarna påverkade det utdelningsgrundade resultatet med 125 Mkr
(114). Elva (44) fastigheter köptes för 1 549 Mkr (4 200) efter avdrag för
uppskjuten skatt.
  · Skattedomar i egna och utomstående bolag ökade risken för negativt utfall
för Kungsleden i ett antal pågående skatteärenden. Det utdelningsgrundande
resultatet har därför belastats med 340 Mkr och resultaträkningen med en
skattekostnad om 985 Mkr.
  · En stor del av låneportföljen refinansierades under året. Nuvarande krediter
och kreditramar löper i genomsnitt på 2,2 år.

Fjärde kvartalet (oktober – december)

  · Kungsleden tecknade avtal om försäljning av resterande 50 procent av
aktierna i Hemsö till Tredje AP-fonden samt återbetalning av aktieägarlån för en
total köpeskilling om 3 320 Mkr. Transaktionen gav upphov till en
realisationsvinst på 631 Mkr och påverkade det utdelningsgrundande resultatet
med 1 507 Mkr. Kungsleden köpte samtidigt 11 fastigheter av Hemsö för 1 549 Mkr
motsvarande en direktavkastning om 7,0 procent.
  · 15 (14) fastigheter såldes för 552 Mkr (1 019) med ett nollresultat mot en
vinst om 22 Mkr föregående år. Den största försäljningen var nio fastigheter i
Stockholm och Malmö till Castellum för 380 Mkr. Elva (tre) fastigheter köptes
för 1 549 Mkr (11).

Efter periodens utgång

  · Den 15 februari 2013 frånträds planenligt aktierna i Hemsö till Tredje AP
-fonden som även löser aktieägarlånet. Samtidigt tillträder Kungsleden elva
fastigheter som köpts från Hemsö för 1 549 Mkr. Fastigheterna finansieras genom
upptagande av lån om 1 017 Mkr och 532 Mkr från egen kassa.

  · Under första kvartalet 2013 har detaljerna i tidigare kommunicerat
strategiarbete lagts fast. Det innebär bland annat:

  · Det övergripande målet är att maximera tillväxten i kassaflödet inom ramen
för de finansiella restriktioner som ställs upp för att trygga en sund
balansräkning på kort och lång sikt:

  · Likviditetsberedskap (kassa och beviljade kreditfaciliteter till ett belopp
på 2,9 Mdr som motsvarar worst case i skatteprocesserna till dess bolaget fått
klarhet om utfallet)
  · Belåningsgrad på 60 procent för nya krediter
  · Soliditet ska vara över 30 procent.

  · Räntabilitetsmålet på 15 procent är svåruppnåeligt. Avkastningskravet på
eget kapital bedöms under nuvarande marknadsförhållanden inte understiga 10-12
procent.

  · Översyn av centrala kostnader ska ge en besparing på 10 procent.

  · Styrelsen avser att från och med 2013 övergå till en ny utdelningspolicy som
bättre ska återspegla det långsiktiga värdeskapandet i Kungsleden. Det
utdelningsgrundande resultatet utgår som mål.
  · Thomas Erséus har sagt upp sig från sin tjänst som verkställande direktör
för Kungsleden och lämnar bolaget i samband med årsstämman den 18 april.

[image]

KOMMENTAR FRÅN THOMAS
Kungsleden fullföljer i februari försäljningen av resterande andelar i Hemsö
vilket innebär en vändpunkt för bolaget strategiskt och finansiellt. Såväl
helägda fastigheter som moduluthyrning gav ett ökat bruttoresultat och
Kungsledens hyresmarknad visade sig motståndskraftig i en svagare konjunktur.
Under 2012 stärkte vi vår förvaltning ytterligare och mot slutet av året
genomförde vi med gott resultat ett antal affärer som förbättrar Kungsledens
fastighetsportfölj. Genom försäljningen av vårt innehav i Hemsö under det fjärde
kvartalet har Kungsleden fått en ökad finansiell flexibilitet och en trygghet
att hantera även ett eventuellt ”worst case” för de skatteprocesser vi är
involverade i. Efter att skatterisker och effekterna av en hög bunden låneränta
under de senaste åren tvingat oss till en mer defensiv hållning, kunde vi därför
gå ur 2012 väl positionerade att genomföra den strategiomläggning styrelse och
ledning arbetat med under året. En omläggning med fokus på långsiktigt
värdeskapande genom förvaltning och förädling av helägda fastigheter.
Mot den bakgrunden och efter snart sju år i spetsen för Kungsleden är det ett
lämpligt läge för mig att lämna över ledningen till någon annan. Jag kommer
därför att lämna Kungsleden i samband med årsstämman den 18 april.
Kvartalets utfall Kungsleden har de senaste fem kvartalen varit nettosäljare av
fastigheter vilket för fjärde kvartalet 2012 visar sig i en minskad omsättning
med 10 procent jämfört med föregående år. Bruttoresultatet minskade med 8
procent. Överskottsgraden förbättrades dock med över 1 procentenhet till knappa
70 procent. Resultatet efter skatt ökade med 533 Mkr som ett resultat av att vi
sålde andelarna i Hemsö. Den viktigaste händelsen under kvartalet var
otvivelaktigt Hemsöförsäljningen. Hemsöaffären är betydelsefull på två sätt. För
det första realiserades härigenom slutgiltigt de stora värden som vi skapat för
Kungsledens aktieägare genom att under elva år bygga upp och utveckla ett
innehav av samhällsfastigheter. För det andra kunde vi frigöra de medel som
bundits i Hemsö, vilket ökar vår finansiella handlingsberedskap och gör det
möjligt att börja investera i helägda fastigheter i enlighet med vår nya
strategi. På kort sikt innebär försäljningen att Kungsleden tappar intjäning
från Hemsö men över tiden kommer återinvesteringen av frigjorda medel att leda
till ett ökat resultat. I samband med affären köpte Kungsleden elva fastigheter
för 1,5 miljarder kronor av Hemsö, vilket redan på kort sikt bidrar till att
minska bortfallet av intjäning.
Summering av 2012 Under året har Kungsleden fortsatt att bygga värden i
förvaltningen genom att attrahera bra hyresgäster och verka för långa hyresavtal
och en hög uthyrningsgrad. Även om den ekonomiska utvecklingen i Europa och
Sverige präglats av osäkerhet har Kungsledens hyresmarknad visat sig
motståndskraftig. Nettouthyrningen för året var positiv och uppgick till 15 Mkr
och nyuthyrningen ökade till 80 Mkr.
Förvaltningsresultatet som visar bolagets bruttoresultat minus finansnetto samt
försäljnings- och administrationskostnader ökade med 2 procent till 485 Mkr. Det
är en nedgång i ökningstakt jämfört med tidigare under året då effekten av det
stora fastighetsköpet under andra kvartalet 2011 nu börjar klinga av i
jämförelsetalen.
Under 2012 stärkte vi vår förvaltning ytterligare och mot slutet av året
genomförde vi med gott resultat ett antal affärer, som förbättrar Kungsledens
fastighetsportfölj. Genom försäljningen av vårt innehav i Hemsö under det fjärde
kvartalet har Kungsleden fått en ökad finansiell flexibilitet och en trygghet
att hantera även ett eventuellt ”worst case” för de skatteprocesser vi är
involverade i.

Längre ned i resultaträkningen hade vi effekter som delvis tog ut varandra under
året. De orealiserade värdeökningarna på fastigheter var lägre i år medan de
negativa orealiserade värdeförändringarna på finansiella instrument var å andra
sidan väsentligt mindre än under förra året. Resultatet före skatt ökade
sammantaget kraftigt för helåret och uppgick till 1 165 Mkr (693), men minskade
efter skatt till 352 Mkr (638) efter att ha belastats med 985 Mkr i
skattereserveringar under första halvåret.
Under 2012 har arbetet med vår portföljoptimering fortsatt.
Transaktionsmarknaden i Sverige avslutades med ett starkt fjärde kvartal mycket
på grund av stora transaktioner i citylägen och vår egen försäljning av
resterande innehav i Hemsö. För Kungsledens del ljusnade transaktionsmarknaden
under hösten då tillgången till finansiering lättade och villkoren förbättrades
något. Totalt under året såldes 59 fastigheter till ett värde av drygt 1 600
Mkr. 39 publika fastigheter för 912 Mkr under det tredje kvartalet och paketet
om nio fastigheter för 380 Mkr under det fjärde kvartalet är de två enskilt
största fastighetsförsäljningarna.
Utsikter framåt Styrelse och ledning har under hösten och vintern arbetat med
att ta fram en ny strategi för bolaget. Jag tycker att resultatet blivit väldigt
bra och under våren övergår arbetet i en implementeringsfas.
Att genomföra den förändringen och säkerställa att bolaget får full utväxling på
skiftet är ett relativt långt engagemang och därför lämpligen en uppgift för en
ny verkställande direktör. Min tid i Kungsleden har varit spännande och
intressant. Jag tillträdde i slutet av en stark högkonjunktur präglad av många
transaktioner. Jag slutar efter en tid då vi i hög grad fokuserat på förvaltning
och förädling av våra fastigheter. En satsning jag tycker varit lyckosam och som
vi har anledning att vara stolta över. Vi har också haft att hantera ett antal
skatteprocesser från tidigare transaktioner och höga bundna räntekostnader.
Aktiekursen har påverkats negativt av skatteriskerna men det underliggande
fastighetsvärdet i Kungsleden har vuxit och 5,5 miljarder kronor har skiftats ut
till ägarna genom utdelningar och inlösen.
Styrelsen avser att från och med 2013 övergå till en ny utdelningspolicy som
bättre ska återspegla det långsiktiga värdeskapandet i Kungsleden. På några års
sikt, när Kungsledens slutgiltiga skattesituation har klarnat, är målet att
utdelningen ska uppgå till 50 procent av förvaltningsresultatet. Under de
närmaste åren kommer dock utdelningen att vara lägre och anpassas till behovet
av likviditetsberedskap och investeringar i fastigheter för framtida intjäning.
Tack vare att den finansiella motståndskraften ökat efter försäljningen av Hemsö
föreslår styrelsen för år 2012 en utdelning om 1 krona per aktie istället för
den tidigare uttalade avsikten om slopad utdelning.
Thomas Erséus
Verkställande direktör
För mer information vänligen kontakta:

Thomas Erséus, vd Kungsleden | tfn 08-503 052 04 | mobil 070-378 20 24
Anders Kvist, vvd Kungsleden | tfn 08-503 052 11 | mobil 070-690 65 63
www.kungsleden.se
This press release is available in English at www.kungsleden.se/press

Informationen är sådan som Kungsleden AB (publ) ska offentliggöra enligt lagen
om värdepappersmarknaden och/eller lag om handel med finansiella instrument.
Informationen lämnades för offentliggörande den 15/2 2013 kl. 08.00

Kungsledens strategi är att med utgångspunkt i befintligt bestånd och genom köp
och försäljningar säkerställa en långsiktigt hög och stabil avkastning.
Fastighetsportföljen bestod per 31 december 2012 av 278 fastigheter med ett
bokfört värde om 15,8 Mdr. Beståndet fanns i totalt 99 kommuner i främst södra
och mellersta Sverige. Kungsleden är noterad på Nasdaq OMX Stockholm sedan 1999.